ราคาห้องชุดที่แพงที่สุด 21 อันดับแรก ใน กทม.

ห้องชุดที่แพงที่สุดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล มีราคาห้องละ 222 ล้านบาท คือโครงการเดอะริทซ์-คาร์ตัน เรสซิเดนเซส บางกอก

แต่หากคิดต่อตารางเมตรที่แพงที่สุดจะเป็นเงินตารางเมตรละ 318,487 บาท คือโครงการ Bayan Tree Residences

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส เปิดเผยว่าจากผลการสำรวจของศูนย์ฯ พบราคาห้องชุดที่แพงที่สุด 21 อันดับแรก ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลซึ่งทั้งหมดอยู่ในเขตใจกลางเมืองโดยมีรายละเอียดดังนี้

อันดับที่ 1 โครงการ เดอะริทซ์-คาร์ตัน เรสซิเดนเซส บางกอก ถนนนราธิวาสราชนครินทร์ ความสูง 77 ชั้น พื้นที่อาคาร 734 ตารางเมตร รูปแบบห้องเป็นแบบ เพนท์เฮ้าส์ ราคาหน่วยละ 222.000 ล้านบาท หรือตารางเมตรละ 302,452 บาท จำนวนทั้งหมด 3 หน่วย ขณะนี้เหลือ 1 หน่วย มูลค่าโครงการ 666 ล้านบาท พัฒนาโดย เพซ ดีเวลลอปเมนท์ ทู http://thaisocialwork.files.wordpress.com/2013/04/p44-56_01.jpg

อันดับที่ 2 โครงการ เดอะ ริเวอร์ ซอยเจริญนคร 13 ถนนเจริญนคร ความสูง 71 ชั้น พื้นที่อาคาร 590 ตารางเมตร รูปแบบห้องเป็นแบบ เพนท์เฮ้าส์ ราคาหน่วยละ 170.600 ล้านบาท หรือตารางเมตรละ 289,153 บาท จำนวนทั้งหมด 18 หน่วย ขณะนี้เหลือ 1 หน่วย มูลค่าโครงการ 3 071 ล้านบาท พัฒนาโดย ไรมอน แลนด์ http://app.ecampaign101.com/link.php?M=10218876&N=6719&L=11612&F=H

อันดับที่ 3 โครงการ My Resort@River ซอยจรัญสนิทวงศ์ 72 ถนนจรัญสนิทวงศ์ ความสูง 37 ชั้น พื้นที่อาคาร 784 ตารางเมตร รูปแบบห้องเป็นแบบ เพนท์เฮ้าส์ ราคาหน่วยละ 119.000 ล้านบาท หรือตารางเมตรละ 151,786 บาท จำนวนทั้งหมด 2 หน่วย ขณะนี้เหลือ 2 หน่วย มูลค่าโครงการ 238 ล้านบาท พัฒนาโดย อิควิตี เรสซิเดนเชียล เจ้าพระยา http://app.ecampaign101.com/link.php?M=10218876&N=6719&L=11611&F=H

อันดับที่ 4 โครงการ คิว หลังสวน (Q. Langsuan) ซอยหลังสวน ถนนสุขุมวิท ความสูง 36 ชั้น พื้นที่อาคาร 511.65 ตารางเมตร รูปแบบห้องเป็นแบบ เพนท์เฮ้าส์ ราคาหน่วยละ 109.309 ล้านบาท หรือตารางเมตรละ 213,640 บาท จำนวนทั้งหมด 2 หน่วย ขณะนี้เหลือ 1 หน่วย มูลค่าโครงการ 219 ล้านบาท พัฒนาโดย ควอลิตี้ เฮ้าส์ http://app.ecampaign101.com/link.php?M=10218876&N=6719&L=11610&F=H

อันดับที่ 5 โครงการ Circle sukhumvit 11 ถนนสุขุมวิท 11 ความสูง 34 ชั้น พื้นที่อาคาร 386.84 ตารางเมตร รูปแบบห้องเป็นแบบ วิลล่า 3 ห้องนอน ราคาหน่วยละ 76.828 ล้านบาท หรือตารางเมตรละ 198, 604 บาท จำนวนทั้งหมด 1 หน่วย ขณะนี้เหลือ 1 หน่วย มูลค่าโครงการ 77 ล้านบาท พัฒนาโดย เฟรเกรนท์ พร็อพเพอร์ตี้ http://app.ecampaign101.com/link.php?M=10218876&N=6719&L=11609&F=H

อันดับที่ 6 โครงการ แมกโนเลียส์ ราชดำริ บูเลอวาร์ด ถนนราชดำริ ความสูง 60 ชั้น พื้นที่อาคาร 250 ตารางเมตร รูปแบบห้องเป็นแบบ 4 ห้องนอน (ดูเพล็กซ์ เพนท์เฮ้าส์) ราคาหน่วยละ 69.000 ล้านบาท หรือตารางเมตรละ 276,000 บาท จำนวนทั้งหมด 6 หน่วย ขณะนี้เหลือ 1 หน่วย มูลค่าโครงการ 414 ล้านบาท พัฒนาโดย แมกโนเลีย ไฟน์เนสท์ คอร์ปอเรชั่น http://app.ecampaign101.com/link.php?M=10218876&N=6719&L=11608&F=H

อันดับที่ 7 โครงการ THE PANO panoramic river view ถนนพระราม 3 ความสูง 55 ชั้น พื้นที่อาคาร 650.54 ตารางเมตร รูปแบบห้องเป็นแบบ เพนท์เฮ้าส์ ราคาหน่วยละ 63.558 ล้านบาท หรือตารางเมตรละ 97,700 บาท จำนวนทั้งหมด 5 หน่วย ขณะนี้เหลือ 3 หน่วย มูลค่าโครงการ 318 ล้านบาท พัฒนาโดย ริเวอร์ไซด์ โฮมส์ ดีเวลลอปเมนท์ http://app.ecampaign101.com/link.php?M=10218876&N=6719&L=11607&F=H

อันดับที่ 8 โครงการ ดิ อิสสระ ลาดพร้าว ซอย12-14 ถนนลาดพร้าว ความสูง 47 ชั้น พื้นที่อาคาร 560 ตารางเมตร รูปแบบห้องเป็นแบบ เพนท์เฮ้าส์ ราคาหน่วยละ 61.530 ล้านบาท หรือตารางเมตรละ 109,875 บาท จำนวนทั้งหมด 2 หน่วย ขณะนี้เหลือ 2 หน่วย มูลค่าโครงการ 123 ล้านบาท พัฒนาโดย ซี.ไอ.เอ็น.เอสเตท http://app.ecampaign101.com/link.php?M=10218876&N=6719&L=11606&F=H

อันดับที่ 9 โครงการ แกรเลอรี่ รู เดอร์ 39 (Galerie rue de 39) ซอยสุขุมวิท 39 ถนนสุขุมวิท ความสูง 28 ชั้น พื้นที่อาคาร 160 ตารางเมตร รูปแบบห้องเป็นแบบ ดูเพล็กซ์ 2 ชั้น 2 ห้องนอน ราคาหน่วยละ 48.384 ล้านบาท หรือตารางเมตรละ 302,400 บาท จำนวนทั้งหมด 6 หน่วย ขณะนี้เหลือ 5 หน่วย มูลค่าโครงการ 290 ล้านบาท พัฒนาโดย เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ http://app.ecampaign101.com/link.php?M=10218876&N=6719&L=11605&F=H

อันดับที่ 10 โครงการ ROYCE ซอยสุขุมวิท 31 ถนนสุขุมวิท ความสูง 25 39 ชั้น พื้นที่อาคาร 252 ตารางเมตร รูปแบบห้องเป็นแบบ 4 ห้องนอน ราคาหน่วยละ 43.068 ล้านบาท หรือตารางเมตรละ 170,905 บาท จำนวนทั้งหมด 21 หน่วย ขณะนี้เหลือ 2 หน่วย มูลค่าโครงการ 904 ล้านบาท พัฒนาโดย เมเจอร์ดีเวลลอปเมนท์ http://app.ecampaign101.com/link.php?M=10218876&N=6719&L=11604&F=H

อันดับที่ 11 โครงการ แม่น้ำ เรสซิเดนท์ ถนนเจริญกรุง ความสูง 54 ชั้น พื้นที่อาคาร 262 ตารางเมตร รูปแบบห้องเป็นแบบ ดูเพล็กซ์ เพนท์เฮ้าส์ ราคาหน่วยละ 39.818 ล้านบาท หรือตารางเมตรละ 151,977 บาท จำนวนทั้งหมด 9 หน่วย ขณะนี้เหลือ 5 หน่วย มูลค่าโครงการ 358 ล้านบาท พัฒนาโดย แม่น้ำ เรสซิเดนท์
http://app.ecampaign101.com/link.php?M=10218876&N=6719&L=11603&F=H

อันดับที่ 12 โครงการ Bayan Tree Residences ถนนสาทรใต้ ความสูง 61 ชั้น พื้นที่อาคาร 119 ตารางเมตร รูปแบบห้องเป็นแบบ 2 ห้องนอน ราคาหน่วยละ 37.900 ล้านบาท หรือตารางเมตรละ 318,487 บาท จำนวนทั้งหมด 21 หน่วย ขณะนี้เหลือ 2 หน่วย มูลค่าโครงการ 796 ล้านบาท พัฒนาโดย บันยันทรี โฮเท็ล แอนด์ รีสอร์ท

อันดับที่ 13 โครงการ Millennium Residence @ Sukhumvit ซอยสุขุมวิท 16 (แยกสามมิตร) ถนนสุขุมวิท ความสูง 53 ชั้น พื้นที่อาคาร 258 ตารางเมตร รูปแบบห้องเป็นแบบ 4 ห้องนอน ราคาหน่วยละ 37.000 ล้านบาท หรือตารางเมตรละ 143,411 บาท จำนวนทั้งหมด 20 หน่วย ขณะนี้เหลือ 0 หน่วย มูลค่าโครงการ 740 ล้านบาท พัฒนาโดย เอ็มอาร์ สุขุมวิท

อันดับที่ 14 โครงการ Quattro ซอยทองหล่อ 4 ถนนสุขุมวิท 55 ความสูง 28 36 ชั้น พื้นที่อาคาร 168.5 ตารางเมตร รูปแบบห้องเป็นแบบ เพนท์เฮ้าส์ ราคาหน่วยละ 36.017 ล้านบาท หรือตารางเมตรละ 213,751 บาท จำนวนทั้งหมด 3 หน่วย ขณะนี้เหลือ 0 หน่วย มูลค่าโครงการ 108 ล้านบาท พัฒนาโดย แสนสิริ

อันดับที่ 15 โครงการ นอร์ธปาร์ค เพลส ซอยชิดชน ถนนวิภาวดีรังสิต ความสูง 17 ชั้น พื้นที่อาคาร 346 ตารางเมตร รูปแบบห้องเป็นแบบ เพนท์เฮ้าส์ ราคาหน่วยละ 33.600 ล้านบาท หรือตารางเมตรละ 97,110 บาท จำนวนทั้งหมด 4 หน่วย ขณะนี้เหลือ 0 หน่วย มูลค่าโครงการ 134 ล้านบาท พัฒนาโดย ที.ซี.ซี แคปปิตอล แลนด์

อันดับที่ 16 โครงการ เดอะ สาธุ เรสซิเดนเซส ถนนพระราม 3 ความสูง 15 ชั้น พื้นที่อาคาร 270 ตารางเมตร รูปแบบห้องเป็นแบบ 2 ห้องนอน ราคาหน่วยละ 32.400 ล้านบาท หรือตารางเมตรละ 120,000 บาท จำนวนทั้งหมด 20 หน่วย ขณะนี้เหลือ 2 หน่วย มูลค่าโครงการ 648 ล้านบาท พัฒนาโดย ต้นสน พร็อพเพอร์ตี้

อันดับที่ 17 โครงการ วิลล่า อโศก ถนนเพชรบุรีตัดใหม่ ความสูง 42 ชั้น พื้นที่อาคาร 293 ตารางเมตร รูปแบบห้องเป็นแบบ เพนท์เฮ้าส์ ราคาหน่วยละ 32.200 ล้านบาท หรือตารางเมตรละ 109,898 บาท จำนวนทั้งหมด 4 หน่วย ขณะนี้เหลือ 2 หน่วย มูลค่าโครงการ 129 ล้านบาท พัฒนาโดย ที.ซี.ซี. แคปปิตอลแลนด์

อันดับที่ 18 โครงการ เอ็ม สีลม(M Silom) ซอยนราธิวาสราชนครินทร์ 2 ถนนนราธิวาสราชนครินทร์ ความสูง 53 ชั้น พื้นที่อาคาร 166 ตารางเมตร รูปแบบห้องเป็นแบบ 3 ห้องนอน ราคาหน่วยละ 32.000 ล้านบาท หรือตารางเมตรละ 192,771 บาท จำนวนทั้งหมด 7 หน่วย ขณะนี้เหลือ 3 หน่วย มูลค่าโครงการ 224 ล้านบาท พัฒนาโดย เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์

อันดับที่ 19 โครงการ เซอร์เคิล 2 (CIRCLE LIVING PROTOTYPE) ซอยเพชรบุรี 39 ถนนเพชรบุรี ความสูง 53 ชั้น พื้นที่อาคาร 195 ตารางเมตร รูปแบบห้องเป็นแบบ วิลล่า 1 ชั้น ราคาหน่วยละ 30.000 ล้านบาท หรือตารางเมตรละ 153,846 บาท จำนวนทั้งหมด 2 หน่วย ขณะนี้เหลือ 0 หน่วย มูลค่าโครงการ 60 ล้านบาท พัฒนาโดย เฟรเกรนท์ พร็อพเพอร์ตี้

อันดับที่ 20 โครงการ เอช สุขุมวิท 43 (H Sukhumvit 43) ซอยสุขุมวิท 43 ถนนสุขุมวิท ความสูง 32 ชั้น พื้นที่อาคาร 193.75 ตารางเมตร รูปแบบห้องเป็นแบบ ดูเพล็กซ์ เพนท์เฮ้าส์ ราคาหน่วยละ 30.000 ล้านบาท หรือตารางเมตรละ 154,839 บาท จำนวนทั้งหมด 3 หน่วย ขณะนี้เหลือ 3 หน่วย มูลค่าโครงการ 90 ล้านบาท พัฒนาโดย วี สุขุมวิท 43 ดีเวลลอปเมนท์

อันดับที่ 21 โครงการ โนเบิ้ล เพลินจิต ถนนเพลินจิต ความสูง 14 45 50 ชั้น พื้นที่อาคาร 170 ตารางเมตร รูปแบบห้องเป็นแบบ ดูเพล็กซ์ ราคาหน่วยละ 30.000 ล้านบาท หรือตารางเมตรละ 176,471 บาท จำนวนทั้งหมด 30 หน่วย ขณะนี้เหลือ 10 หน่วย มูลค่าโครงการ 900 ล้านบาท พัฒนาโดย โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส กล่าวว่าราคาห้องชุดต่อตารางเมตรที่แพงที่สุด ณ ราคา 318,487 บาท ยังถือว่าเป็นราคาเพียง 1 ใน 3 ของห้องชุดที่แพงที่สุดในสิงคโปร์ และเซียงไฮ้ หรือประมาณครึ่งหนึ่งของราคาห้องชุดที่แพงที่สุดในนครมุมไบ ประเทศอินเดีย ในปีที่แล้วราคาที่แพงที่สุดในประเทศไทยขาย ณ ราคา 340,000 บาทต่อตารางเมตร แต่โครงการดังกล่าวขายหมดแล้ว

การเคหะฯโละ “บ้านเอื้ออาทร“ 20,000 ยูนิต ปิดงบปี 56

เป้าหมายการขายบ้านเอื้ออาทร 20,000 ยูนิต ของการเคหะแห่งชาติ คือแผนเร่งด่วนที่ต้องทำให้แล้วเสร็จในสิ้นปี งบประมาณในเดือนกันยายน 2556 นี้

โดยที่ผ่านมามีผู้สนใจ ประมาณ 10,780 ยูนิต ดังนั้น ในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี งบประมาณดังกล่าว กคช.จึงเร่งขายโครงการ โดยใช้วิธีแบบ ไดเรกต์เซล หรือเคาะประตูบ้าน กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

นางพรรณสุภา ยุทธภัณฑ์บริภาร รองผู้ว่าการการเคหะแห่งชาติ กล่าวว่า กคช.จะใช้วิธีการตลาดและการขาย บ้านเอื้ออาทร ในไตรมาสสุดท้ายของปีงบประมาณ 2556 ในช่วงเดือน กรกฎาคม-กันยายนนี้ แบบไดเรกต์เซล ไปยังกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย ควบคู่กับการ ตั้งศูนย์ขายเฉพาะกิจในพื้นที่ 8 แห่งด้วยกัน คือที่จังหวัดปทุมธานี 1 แห่ง, นนทบุรี 1 แห่ง, รังสิต 3 แห่ง, และสมุทร สาคร 2 แห่ง และที่การเคหะแห่งชาติคลองจั่น

โดยที่สำนักงานใหญ่คลองจั่น บางกะปิ และที่สำนักงานดูแลชุมชนศูนย์ขายทั่วประเทศอีก 80 แห่ง โดยโครงการ บ้านเอื้ออาทรที่มีขายในช่วงไตรมาสสุดท้ายมีประมาณ 20,000 ยูนิต 

ซึ่งส่วนใหญ่กระจายอยู่ในย่านปริมณฑล ประกอบ ด้วยโครงการบ้านเอื้ออาทรที่จังหวัดปทุมธานี, สมุทรปราการ, สมุทรสาคร, ส่วนโครงการเอื้ออาทรในต่างจังหวัดนั้นได้มอบหมายให้บริษัทที่การเคหะฯ จ้างให้บริหารการขาย ซึ่งมีบริษัทเอกชนทำสัญญาไว้ 8 บริษัท โดยเป็นการบริหารการขายแบบไดเรกต์เซลเช่นเดียวกัน

แต่อย่างไรก็ตาม การเคหะฯ ตั้งเป้าขายไว้ ทั้งที่การเคหะแห่งชาติขายเอง และบริษัทเอกชนที่มารับบริหารการขาย ไว้ที่ 80% ของยอดบ้านเอื้ออาทร 20,000 ยูนิต ก็จะส่งผลให้ยอดขายบ้านเอื้ออาทรเป็นไปตามเป้าหมายที่ตั้งไว้ของปีงบประมาณ 2556 นี้

ดังนั้น การขายโครงการบ้านเอื้ออาทรแบบไดเรกต์เซล ในช่วงไตรมาสสุดท้ายจึงเน้นการให้ข้อมูลลูกค้าเป้าหมาย ว่าการซื้อโครงการเป็นของตัวเองดีกว่าการเช่า สำหรับโครงการที่นำมาขายส่วน ใหญ่จะเป็นพื้นที่บริเวณชั้น 4 และ 5 ของอาคาร และห้องขนาดพื้นที่ 24 ตารางเมตร ซึ่งในแผนการขายโครงการดังกล่าว การเคหะฯ ใช้กลยุทธ์การตลาดโดยการเสนอการติดตั้งเหล็กดัด และมุ้งลวดให้กับลูกค้า รวมทั้งเสนอของแถมเป็นเครื่องใช้ไฟฟ้าให้ฟรี

ทั้งนี้ นอกจากการขายแบบไดเรกต์เซลแล้ว การเคหะแห่งชาติเตรียมที่จะประกวดราคาขายโครงการอาคารบางพลี คอมเพล็กซ์ ที่จังหวัดสมุทรปราการ โดยได้ประกวดราคาไปแล้วเมื่อวันที่ 26 กรกฎาคม ที่ผ่านมา โดยกำหนดราคาขายไว้ 515 ล้านบาท

สำหรับโครงการอาคารบางพลี คอมเพล็กซ์ เป็นอาคารสูงที่ก่อสร้างเสร็จแล้ว รูปแบบเป็นอาคารสูงเล่นระดับ โดยตัวอาคารตั้งอยู่บนพื้นที่ 14 ไร่เศษ และมีที่ดินด้านข้างอาคารดังกล่าวอีก 11 ไร่ รวมที่ดินประมาณ 26 ไร่ 

ซึ่งก่อนหน้า ที่การเคหะแห่งชาติจะประกาศขายโครงการดังกล่าว มีหน่วยงานราชการในท้องถิ่นสนใจซื้อ รวมทั้งเอกชนและนักลงทุนทั่วไป แต่ต้องการจะซื้อแยกพื้นที่อาคารกับพื้นที่ด้านข้าง แต่เนื่องจากการเคหะแห่งชาติ ต้องการที่จะขายพื้นที่ดังกล่าวยกแปลง จึงยังไม่สามารถขายได้ ต้องประกวดราคาขายตามวันที่กำหนดมาข้างต้น

ตลาดออฟฟิศปรับค่าเช่า10%/ปี

เผยตลาดอาคารสำนักงาน กทม.ไตรมาสที่ 2/56 ยังคงมีทิศทางเป็นบวก ชี้ราคาที่ดินปรับตัวสูง-จำนวนที่ดินดิบใจกลางเมืองจำกัด ดันค่าเช่าสำนักงานเกรดเอปรับตัวสูงกว่า 10% ต่อปี

นายสุรเชษฐ กองชีพ ผู้ช่วยผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนลประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า ในปีนี้ซัปพลายสำนักงานเช่าที่มีกำหนดแล้วเสร็จในปี 56 มากกว่าปีที่ผ่านมา โดยมีพื้นที่ประมาณ 66,000 ตารางเมตร(ตร.ม.) และยังมีอีกมากกว่า 257,000 ตร.ม. ที่มีกำหนดแล้วเสร็จในปี พ.ศ 2557 สำหรับพื้นที่อาคารสำนักงานทั้งหมด ณ สิ้นปี56 มีประมาณ 8,098,000 ตร.ม.

"ประมาณ 80% ของอาคารสำนักงานทั้งหมดในกทม. ตั้งอยู่ในแนวรถไฟฟ้า และรถไฟใต้ดินสายปัจจุบัน ประมาณ 36% อยู่ในพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจ ตามมาด้วยพื้นที่ตามแนวถนนพหลโยธิน และรัชดาภิเษก ที่ประมาณ 20% ในอนาคตอีกประมาณ 2-3 ปีสัดส่วนของพื้นที่ตามแนวถนนพหลโยธิน และรัชดาภิเษก จะเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 23%ของพื้นที่อาคารสำนักงานทั้งหมดในกทม."

สำหรับอัตราการเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานในทุกพื้นที่ของ กทม.มากกว่า 85% มีอัตราการเช่าสูงที่สุดในประมาณ 88% อัตราการเช่าเฉลี่ยในพื้นที่พื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจในไตรมาสที่ 2 นั้นเพิ่มขึ้นจากปีที่ผ่านมาประมาณ 5%

ขณะที่ค่าเช่าเฉลี่ยในพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจยังคงสูงที่สุด มากกว่าค่าเช่าเฉลี่ยของทุกพื้นที่ประมาณ 55% นอกจากนี้ อาคารสำนักงานส่วนใหญ่ที่สร้างเสร็จในช่วงหลายปีที่ผ่านมาก็ตั้งอยู่ในพื้นที่ดังกล่าว อีกทั้งยังมีการขึ้นค่าเช่าให้มากกว่าอาคารเก่า เนื่องจากพื้นที่อาคารสำนักงานในพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจมีจำกัด จึงเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลให้ค่าเช่าในพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจสูงกว่าพื้นที่อื่น โดยค่าเช่าเฉลี่ยของอาคารสำนักงานเกรดเอในครึ่งปีแรกของปี 56 เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากปี 55 ขณะที่อาคารสำนักงานส่วนใหญ่ในพื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าสายปัจจุบันปรับเพิ่มค่าเช่าจากปีที่ผ่านมาประมาณ 10%

ที่มา: หนังสือพิมพ์ASTVผู้จัดการรายวัน

วิเคราะห์ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ วิเคราะห์ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคที่ลงทะเบียนเข้าชมงาน "มหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 28" ซึ่งจัดขึ้นโดย สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยสมาคมอาคารชุดไทย  และสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เมื่อเดือนพฤษภาคม 2556  ที่ผ่านมา ณ ศูนย์ประชุมแห่งชาติสิริกิติ์

จากจำนวนผู้ตอบแบบสอบถามกว่า 10,000 คน  พบว่าร้อยละ 33 มีสถานะเป็นผู้อยู่อาศัย อีกร้อยละ 30 เป็นเจ้าของไม่มีภาระผ่อนชำระ และร้อยละ 23 เป็นผู้เช่า ทั้งหมดนี้ถือเป็นกลุ่มเป้าหมายซึ่งมีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยอีกร้อยละ 14 เป็นเจ้าของมีภาระผ่อนชำระและอยู่บ้านพักสวัสดิการ สำหรับอาชีพของผู้ตอบแบบสอบถาม พบกว่าเกินกว่าครึ่งหรือร้อยละ 55 เป็นกลุ่มพนักงานเอกชน อีกร้อยละ 15 เป็นข้าราชการ-รัฐวิสาหกิจ และร้อยละ 10 เป็นเจ้าของกิจการ  อีกร้อยละ 20 ประกอบอาชีพค้าขายและอาชีพอิสระ

ในด้านรายได้ พบว่าร้อยละ 16 มีรายได้ครอบครัวต่อเดือนไม่เกิน 30,000 บาท ร้อยละ 25 มีรายได้ครอบครัวต่อเดือนตั้งแต่ 30,001-50,000 บาท ร้อยละ 45 มีรายได้ต่อครอบครัวต่อเดือนเกิน 50,001-150,000 บาท กลุ่มรายได้ดังกล่าวมีความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัย

สำหรับประเภทที่อยู่อาศัยที่มีความต้องการซื้อมากที่สุด คือบ้านเดี่ยว ซึ่งมีสัดส่วนร้อยละ 38 รองลงมาร้อยละ 37 เป็นห้องชุด และอีกร้อยละ 17 เป็นทาว์เฮาส์  ด้านพื้นที่ที่ต้องการซื้อ พบว่าร้อยละ 53  ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยใกล้สถานีรถไฟฟ้าร้อยละ 26 ต้องการซื้อใกล้สถานที่ทำงาน ซึ่งหมายถึงโซนที่มีเส้นทางรถไฟฟ้าผ่านในปัจจุบัน  หรือกำลังก่อสร้างหรือมีโครงการที่จะก่อสร้างในอนาคต ด้านทำเลที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคตเขตที่ผู้บริโภคต้องการซื้อที่อยู่อาศัยมากที่สุดในกรุงเทพฯ เรียงตามลำดับ คือ บางนา ลาดพร้าว จตุจักร ห้วยขวาง  พระโขนง บางกะปิ พญาไท ธนบุรี สาทร และคลองเตย ในจังหวัดนนทบุรี อำเภอที่มีความต้องการซื้อสูงสุดคืออำเภอเมืองนนทบุรี บางบัวทอง ปากเกร็ด และบางใหญ่  ส่วนในจังหวัดสมุทรปราการ  อำเภอที่มีความต้องการซื้อสูงสุด ได้แก่  อำเภอเมืองสมุทรปราการ บางพลี และพระประแดง  บางบ่อ  ด้านระยะเวลาในการตัดสินใจซื้อ พบว่าร้อยละ 13 จะซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงเวลาระหว่างการจัดงาน ร้อยละ 3 ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยภายใน 1-6 เดือน ร้อยละ 18 ต้องการซื้อภายใน 6-12 เดือน ร้อยละ 23 ต้องการซื้อภายใน 1-2 ปี  และร้อยละ 11 ต้องการซื้อในระยะเวลาเกิน 2 ปีขึ้นไป ร้อยละ 58 ต้องการซื้อเพื่อแยกครอบครัวหรือแต่งงาน  และเพื่อมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง ในขณะที่อีกร้อยละ 19 ของผู้บริโภคต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อเป็นทรัพย์สิน  และเพื่อลงทุนหรือให้เช่า

ผู้บริโภคส่วนใหญ่ ร้อยละ 78 มีความต้องการใช้แหล่งเงินทุนจากสถานบันการเงิน โดยร้อยละ 73 มีความสามารถในการผ่อนชำระต่อเดือนไม่เกิน 20,000 บาท ทั้งนี้ ที่อยู่อาศัยในระดับราคา 1-3 ล้านบาท  ยังคงเป็นที่ต้องการของผู้บริโภคส่วนใหญ่คือ ร้อยละ 67

ที่มา: หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์

เจาะแนวโน้มราคาคอนโดฯ-บ้านเดี่ยว-ทาวน์เฮาส์ ปี 56

พีรพัฒน์ วงศ์บุตร

เจาะดัชนีราคาคอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว และทาวน์เฮาส์ครึ่งแรก ปี 2556 ชี้คอนโดฯ ราคาเปลี่ยนแปลงมากที่สุด เพิ่มขึ้นร้อยละ 7.2 บ้านจัดสรร เพิ่มขึ้นร้อยละ 5.1 ทาวน์เฮาส์ เพิ่มขึ้นร้อยละ 5.9

ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ที่จัดทำดัชนีราคาคอนโดฯ โดยเป็นประมวลผลจากการสำรวจโครงการคอนโดฯ ในพื้นที่กรุงเทพฯ จังหวัดเดียว ส่วนราคาบ้านเดี่ยว และราคาทาวน์เฮาส์เป็นการประมวลผลจากการสำรวจในพื้นที่กรุงเทพฯ และ 3 จังหวัดปริมณฑล ได้แก่ นนทบุรี ปทุมธานี และสมุทรปราการ โดยดัชนีราคาคอนโดฯ รวมทุกระดับราคา สำหรับครึ่งแรกของปี 2556 มีค่าดัชนีเท่ากับ 123.9 ปรับเพิ่มขึ้น ร้อยละ 7.2 เมื่อเทียบกับครึ่งแรกปี 2555 โดยเมื่อแยกพิจารณาในแต่ละช่วงราคาพบว่า คอนโดฯ ที่มีระดับราคาต่ำกว่า 50,000 บาท/ตร.ม. มีค่าดัชนีเท่ากับ 129.5 ปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 8.1 เมื่อเทียบกับครึ่งแรก ปี 2555 ส่วนคอนโดฯ ที่มีระดับ 50,000-79,999 บาท/ตร.ม. มีค่าดัชนีเท่ากับ 123.5 ปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 7.2 เมื่อเทียบกับครึ่งแรก ปี 2555

ส่วนคอนโดฯที่มีระดับราคาตั้งแต่ 80,000 บาท/ตร.ม. ขึ้นไป มีค่าดัชนีเท่ากับ 110.8 ปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 5.5 โดยสรุปคอนโดฯระดับราคาต่ำกว่า 50,000 บาท/ตร.ม. มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นมากว่าคอนโดฯ ในระดับราคาอื่นๆ โดยเขตที่มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นมาก ได้แก่ เขตวังทองหลาง (ถนนรามคำแหง) เขตคันนายาว (ถนนรามอินทรา) เขตประเวศ (ถนนศรีนครินทร์) เขตห้วยขวาง (ในซอยลึกเข้าไปจากถนนลาดพร้าว) ทั้งนี้คอนโดฯ ระดับราคา 50,000-79,999 บาท/ตรม. เขตที่มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นมากได้แก่เขตห้วยขวาง (ถนนรัชดาภิเษก) เขตดินแดง (ถนนรัชดาภิเษก) เขตจตุจักร เขตบางกะปิ (ถนนรามคำแหง และราษฎร์บูรณะ ส่วนคอนโดฯระดับราคาสูงกว่า 80,000 บาท/ตร.ม. ปรับราคาเพิ่มขึ้นมาก ได้แก่ เขตปทุมวัน เขตราชเทวี เขตวัฒนา เขตพระโขนง และเขตสาทร

สำหรับดัชนีบ้านเดี่ยว ในกรุงเทพฯ และ 3 จังหวัดปริมณฑล มีค่าดัชนีเท่ากับ 112.8 ปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 5.1 เมื่อเทียบกับครึ่งแรก ปี 2555 โดยหากแยกพื้นที่ พบว่าเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ ปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 5.3 และใน 3 จังหวัดปริมณฑลปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 5.0 ดัชนีราคาทาวน์เฮ้าส์ ในกรุงเทพฯ และ 3 จังหวัดปริมณฑล มีค่าดัชนีเท่ากับ 118.4 ปรับเพิ่มขึ้น ร้อยละ 5.9 เมื่อเทียบกับครึ่งแรก ปี 2555 โดยหากแยกพื้นที่ พบว่าเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ ปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 5.8 และใน 3 จังหวัดปริมณฑล ปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 5.9

อย่างไรก็ตามราคาคอนโดฯ ราคาบ้านเดี่ยว และราคาทาวน์เฮ้าส์ต่างเพิ่มขึ้นค่อนข้างมากเมื่อเทียบกับรอบครึ่งปีที่ผ่านมาโดยมีราคาสูงขึ้น จากการปรับขึ้นค่าแรงและราคาวัสดุก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น

ที่มา: หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์

ปิดตำนาน “บ้านเอื้ออาทร“ การเคหะฯ เทขาย 2.8 แสนยูนิต

เป็นเวลานับ 10 ปี ที่การเคหะแห่งชาติได้เปิดโครงการ บ้าน เอื้ออาทร เพื่อให้คนชนชั้นรากหญ้าได้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง นับตั้งแต่ปี 2546 ถึงปี 2557 ที่จะเป็นปีสุดท้ายของโครงการนี้ โดยจะมี "บ้านเอื้ออาทร" สำหรับขายให้กลุ่มคนรายได้น้อย อีก 280,000 ยูนิต

นางพรรณสุภา ยุทธภัณฑ์บริภาร รองผู้ว่าการการเคหะแห่งชาติ เปิดเผยถึงเรื่องนี้ว่าหลังจากที่ก่อสร้างโครงการ "บ้านเอื้ออาทร" จำนวน 280,000 หน่วย แล้วเสร็จในปี 2557 การเคหะแห่งชาติ จะปิดโครงการบ้านเอื้ออาทรอย่างเป็นทางการ ซึ่งถือว่าเป็นการปิดตำนาน "บ้านเอื้ออาทร" อย่างถาวร นับจากเริ่มโครง-การ ในปี 2546 ถึงปีนี้รวม 10 ปีพอดี

"ตอนนี้ก็รอทางสำนักงานคณะกรรมการพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคม แห่งชาติ (สศช.) พิจารณาโครงการแพ็กเกจที่ 1 ซึ่งรวมถึงโครงการ by NHA ที่ได้เสนอแผนไปแล้ว และขณะนี้ คาดว่าจะใกล้ได้ข้อสรุปประมาณไตร-มาสที่ 3 (เดือนเมษายน-มิถุนายน) ของ ปีงบประมาณ 2556 นี้ ซึ่งหากเป็นไปตามที่การเคหะฯ คาดก็จะทำให้สามารถ เปิดการจองโครงการได้ภายในไตรมาสที่ 4 นี้เป็นต้นไป"

ทั้งนี้ หากมีการเปิดจองโครงการดังกล่าว ลูกค้าจะต้องวางเงินจอง 15 เปอร์เซ็นต์ และจะต้องมียอดจองรวมทั้งโครง-การจำนวน 50 เปอร์เซ็นต์ ก่อนจึงจะเริ่ม การก่อสร้างโครงการได้ ซึ่งการเคหะฯ มีความมั่นใจว่าจะมียอดการจองเกินเป้าหมายแน่นอน รอเพียงการเปิดขายเท่านั้น 

ประกอบกับการก่อสร้างโครงการดังกล่าว จะแบ่งเป็นเฟสๆ ไป เพื่อขายและสร้างให้เสร็จพร้อมอยู่ แล้วจึงจะขายเฟสต่อไป โดยมีข้อตกลงว่า เฟสที่ 2 ที่ก่อสร้าง จะต้องไม่รบกวนผู้อยู่อาศัยในเฟสแรก ในเรื่องมลภาวะต่างๆ โดยโครงการใหม่นี้ จะมีการปรับปรุงรูปแบบทันสมัยมากขึ้น มีเทคนิควิธีการก่อสร้างและวัสดุที่ใช้ในการก่อสร้างที่มีมาตรฐาน และราคาไม่แพงเข้ามาใช้ในการก่อสร้างอาคาร

ด้านความคืบหน้า โครงการที่อยู่อาศัยร่วมกับ รฟม. นั้น นางพรรณสุภา กล่าวว่าขณะนี้มีการประชุมร่วมกันและใกล้ที่จะได้ข้อสรุปแล้ว หากไม่มีการตั้งบริษัทลูก ก็จะพิจารณาว่าความร่วมมือจะเป็นลักษณะใด อาจจะเป็น รฟม. เป็นเจ้าของที่ดิน การเคหะฯ เป็นคนก่อสร้างแล้วจ่ายค่าเช่า คาดว่าในประมาณ 1-2 เดือนนี้ จะได้ข้อสรุปที่ชัดเจนและแน่นอน โดยน่าจะเริ่มโครงการได้ที่รถไฟฟ้าสายสีม่วงก่อนเป็นแห่งแรก ซึ่งมีพื้นที่ 14 ไร่

สำหรับการจัดงานเมื่อวันที่ 22-31 มีนาคมที่ผ่านมา ในงาน "40 ปี การเคหะแห่งชาติ คิดถึงบ้าน คิดถึงการเคหะฯ" ที่สำนักงานใหญ่และศูนย์ขายทั่วประเทศ ทำยอดขายเป็นที่น่าพอใจอย่างมาก โดยขายได้เกินเป้าหมายที่ตั้งไว้ ทั้งนี้สืบเนื่องมาจากสื่อโฆษณาประชาสัมพันธ์ในท้องถิ่นที่กระจายข่าวไปทั่ว และจุดเด่นเรื่องโครงการบ้านเอื้ออาทร และเคหะชุมชน ที่นำมาขายในครั้งที่ผ่าน ได้ทำการซ่อมเสร็จและลูกค้าสามารถเข้าอยู่ได้เลย ไม่ต้องให้ลูกค้าไปซ่อมเองเหมือนที่ผ่านมา จึงทำให้ยอดขายถล่มทลาย

แต่อย่างไรก็ตาม โครงการที่ขายได้เป็นโครงการที่อยู่ปริมณฑล และต่างจังหวัด เนื่องจากโครงการในกรุงเทพฯนั้น ได้ขายหมดไปแล้ว ซึ่งโครงการบ้านเอื้ออาทรและเคหะชุมชนที่มีรวมกันจำนวนกว่า 10,000 ยูนิต งานที่ผ่านมาขายไป 4,100 หน่วย เหลืออีกประมาณ 6,000 หน่วย คาดว่าประมาณปลายเดือนเมษายนนี้ จะมีการประชุมการตลาดและการขาย เพื่อดูว่าโครงการที่เหลืออยู่ในพื้นที่ใดบ้าง และจะใช้วิธีการไดเรกต์เซลถึงลูกค้าโดยตรงเลยหรือไม่ ซึ่งหลังจากนี้ไป การจัดงาน มหกรรมขายบ้านการเคหะฯ จะเป็นโครงการใหม่ แต่ขณะนี้ยังรอการอนุมัติจากสภาพัฒน์ก่อนซึ่งก็จะไม่ใช่บ้านเอื้ออาทรอีกแล้ว

นอกจากโครงการบ้านเอื้ออาทร และเคหะชุมชนที่ขายไปแล้ว ในส่วนของโครงการบ้านเอื้ออาทรที่การเคหะแห่งชาติ ได้ทำการซื้อคืนจากสถาบันการเงิน เนื่องจากลูกค้าไม่ผ่อนชำระตามกำหนด ตั้งแต่ปีงบประมาณ 2556 เริ่มเดือนตุลาคมที่ผ่านมา การเคหะฯได้ซื้อบ้านเอื้ออาทรคืนมา 300 ยูนิตต่อเดือน (ในขณะที่ ปีงบประมาณ 2555 ซื้อคืน เดือนละ 500 ยูนิต) ซึ่งเป็นยอดที่ลดลงเป็นที่น่าพอใจของการเคหะแห่งชาติมาก

กรมธนารักษ์ประกาศราคาประเมินที่ดินใหม่ปี 55-58 ราคาเฉลี่ยเพิ่ม 21%

กรมธนารักษ์ประกาศราคาประเมินที่ดินใหม่ปี 55-58 ราคาเฉลี่ยเพิ่ม 21%

วันนี้ ( 28 ธ.ค.) นายนริศ ชัยสูตร อธิบดีกรมธนารักษ์ เปิดเผยว่า กรมธนารักษ์จะประกาศราคาประเมินที่ดินใหม่ มีผลตั้งแต่วันที่ 1 ม.คง 55 เป็นต้นไป เพื่อใช้ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมที่เกิดจากการซื้อขายแลกเปลี่ยน ให้ หรือ นำไปค้ำประกัน การลงทุน ธุรกรรมต่าง ๆ เพื่อการเวนคืนที่ดิน รวมถึงการขับเคลื่อนนโยบายภาษี และการกระจายถือครองทรัพย์สิน ซึ่งโดยเฉลี่ยแล้วราคาที่ดินทั่วประเทศเพิ่มขึ้น 21.34% มีผลทำให้รายได้จากการใช้ราคาประเมินในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมต่าง ๆ เพิ่มขึ้น จากปี 54 ที่มีมูลค่า 67,182 ล้านบาท ไปอยู่ที่กว่า 80,000 ล้านบาทในปีหน้า
ทั้งนี้จากการประเมินราคาที่ดินทั่วประเทศ 29.3 ล้านแปลง หรือ 321 ล้านไร่ เป็นที่ดินรายแปลง 6 ล้านแปลง และรายบล็อก 23.3 ล้านแปลง พบว่าราคาเฉลี่ยปรับตัวสูงขึ้น 21.34% ที่ดินต่างจังหวัดเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 21.4% ส่วนกทม.เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 17.13% โดยบริเวณที่มีราคาประเมินสูงสุดของประเทศคือ ถนนสีลม ตั้งแต่แยกศาลาแดงไปจนถึงแยกนราธิวาสราชนครินทร์ ตารางวา (ตร.ว.) ละ 850,000 บาท เพิ่มขึ้น 31% จากเดิม 650,000 บาท รองลงมาคือถนนราชดำริ จากแยกราชประสงค์ไปถึงคลองแสนแสบ ถนนพระรามที่ 1 จากแยกปทุมวันถึงแยกราชประสงค์ และถนนเพลินจิตตลอดสาย ตร.ว.ละ 800,000 บาท จากเดิมที่ 350,000-430,000 บาท ส่วนถนนเยาวราชเพิ่มขึ้นจากตร.ว.ละ 550,000 บาท เป็น 70,000 บาท
“บริเวณดังกล่าวแม้จะมีราคาสูงกว่าบริเวณอื่น ๆ แต่กลับพบว่าราคาประเมินที่ดินที่เปลี่ยนแปลงมากที่สุดกลายเป็นพื้นที่เขต อื่น คือเขตวัฒนา คลองเตย พระโขนง และบางนาที่ปรับตัวสูงขึ้นเฉลี่ย 39.2% เพราะได้รับอิทธิพลจากการขยายเส้นทางรถไฟฟ้าบีทีเอส รองลงมาคือบางกอกน้อย บางพลัด ตลิ่งชัน และทวีวัฒนา เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 33.065 ส่วนบางขุนเทียน จอมทอง บางบอนเฉลี่ย 29%”
อย่างไรก็ดี พื้นที่ที่มีราคาเพิ่มขึ้นน้อยที่สุด คือเขตจตุจักร เพิ่มขึ้น 0.6% ลาดพร้าว 0.7% ประเวศ 1.5% เพราะกรมธนารักษ์ได้ปรับราคาประเมินไปแล้วระหว่างรอบบัญชีฯ ซึ่งใกล้เคียงกับราคารตลาดอยู่แล้ว
สำหรับส่วนภูมิภาคนั้น ราคาสูงสุดภาคใต้อยู่ที่ตร.ว.ละ 400,000 บาท ต่ำสุด 25 บาท ภาคเหนือ ตร.ว.ละ 250,000 บาท ต่ำสุด 10 บาท ภาคตะวันออกเฉียงเหนือตร.ว.ละ 200,000 บาท ต่ำสุด 25 บาท ภาคกลางตร.ว.ละ 150,000 บาท ต่ำสุด 10 บาท ภาคตะวันออกตร.ว.ละ 150,000 บาท ต่ำสุด 25 บาท ภาคตะวันตกตร.ว.ละ 150,000 บาทต่ำสุด 20 บาท
ส่วนพื้นที่ที่มีราคาเพิ่มขึ้นสูงสุดอย่างน่าสนใจคือ จ.นราธิวาส เพิ่มขึ้น 141.09% เนื่องจากสภาพเศรษฐกิจค่อนข้างดี ยางพารามีราคาสูง ทำให้มีกำลังซื้อ ประกอบกับไม่ได้เปลี่ยนแปลงราคาประเมินใน 2 รอบบัญชีที่ผ่านมาด้วย ส่วนรองลงมาคือ จ.บุรีรัมย์เพิ่มขึ้น 81.27% และจ.ตราด เพิ่มขึ้น 74.42%
“ทั้งนี้ต่างจังหวัดที่มีราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุดกลับอยู่ที่อ.หาดใหญ่ จ.สงขลา ตร.ว.ละ 400,000 บาท ยังคงเป็นราคาเพิ่ม ส่วนราคาที่ดินต่ำสุดอยู่ตร.ว.ละ 10 บาท ที่อ.บ้านไร่ จ.อุทัยธานี และอ.ดอยหล่อ แม่แจ่ม จ.เชียงใหม่ ส่วนใหญ่เป็นพื้นที่เกษตรกรรมไม่มีทางเข้าออก หรือเป็นพื้นที่ตาบอด”
นายนริศ กล่าวว่า กรมธนารักษ์มีแผนงานในอนาคตอีก 8 ปีข้างหน้า หรือปี 55-62 ที่จะขยายพื้นที่การประเมินราคาที่ดินรายแปลงทั่วประเทศให้แล้วเสร็จ เพื่อให้ประชาชนเข้าถึงและตรวจสอบราคาประเมินได้ทุกแปลงโดยสะดวก พร้อมทั้งสำรวจและจัดเก็บข้อมูลทะเบียนทรัพย์สิน เพื่อเตรียมความพร้อมในการเข้าสู่การเป็นประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (เออีซี)ในปี 58 เพื่อจะได้ประเมินราคาที่ดินให้ถูกต้อง ครบถ้วน เชื่อถือได้ตามมาตรฐานสากล ทั้งนี้พื้นที่ที่ถูกน้ำท่วมขังให้ใช้ราคาประเมินเดิมไปอีก 1 ปี ก่อนที่จะประเมินใหม่อีกครั้ง

ที่ดินที่จะออกโฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ได้

ที่ดินที่จะออกโฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ได้

1. ที่ดินที่จะออกหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน

คือ โฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3, น.ส. 3ก., น.ส. 3ข.)ได้ จะต้องเป็นที่ดินที่มีลักษณะตามหลักเกณฑ์ที่กำหนดไว้ในกฎกระทรวง ฉบับที่ 43 (พ.ศ. 2537) ข้อ 14 กล่าวคือ

• จะต้องเป็นที่ดินที่ผู้มีสิทธิในที่ดินได้ครอบครองและทำประโยชน์แล้ว
• ไม่เป็นที่ดินที่ราษฎรใช้ประโยชน์ร่วมกัน เช่น ทางน้ำ ทางหลวง ทะเลสาบที่ชายตลิ่ง ที่เลี้ยงสัตว์สาธารณประโยชน์
• ไม่เป็นที่ดินซึ่งได้หวงห้ามไว้เพื่อประโยชน์ตามพระราชบัญญัติว่าด้วยการหวงห้ามที่ดินรกร้างว่างเปล่า อันเป็นสาธารณสมบัติ ของแผ่นดินพุทธศักราช 2478
• ไม่เป็นที่ดินที่คณะกรรมการจัดที่ดินแห่งชาติสงวนและพัฒนาที่ดินเพื่อจัดให้แก่ประชาชน
• ไม่เป็นที่ดินของรัฐที่คณะกรรมการจัดที่ดินแห่งชาติสงวนหรือหวงห้ามเพื่อให้ประชาชนใช้ประโยชน์ร่วมกัน
• ไม่เป็นที่ดินที่คณะรัฐมนตรีสงวนไว้เพื่อรักษาทรัพยากรธรรมชาติหรือเพื่อประโยชน์สาธารณะอย่างอื่น

2. ที่ดินที่มีลักษณะดังต่อไปนี้ จะออกหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินได้จะต้องอยู่ในเงื่อนไข ดังนี้

• ที่เขา ที่ภูเขา และพื้นที่ที่รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยประกาศหวงห้ามตาม มาตรา 9 (2) แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ผู้ครอบครองที่ดินจะต้องมีสิทธิครอบครองโดยชอบด้วยกฎหมายตามประมวลกฎหมายที่ดิน
• ที่เกาะ จะต้องมีหลักฐานการแจ้งการครอบครอง (ส.ค. 1 ) ใบจอง, ใบเหยียบย่ำ, น.ค. 3, ก.ส.น. 5 หรือเป็นที่ดินที่คณะกรรมการจัดที่ดิน แห่งชาติได้อนุมัติให้จัดแก่ประชาชน หรือเป็นที่ดินซึ่งได้มีการจัดหาผลประโยชน์ตามมาตรา 10 และ 11 แห่งประมวลกฎหมายที่ดินโดย คณะกรรมการจัดที่ดินแห่งชาติได้อนุมัติแล้ว
• เขตป่าสงวนแห่งชาติ เขตอุทยานแห่งชาติ พื้นที่รักษาพันธุ์สัตว์ป่า พื้นที่ห้ามล่าสัตว์ป่า หรือพื้นที่ที่ได้จำแนกให้เป็นเขตป่าไม้ถาวร จะต้องมีหลักฐานการแจ้งการครอบครอง (ส.ค. 1 ) หรือได้ออกใบจอง, ใบเหยียบย่ำ, ตราจอง ไว้ก่อนการสงวนหรือ หวงห้ามที่ดิน
• ที่ดินที่อยู่ในเขตปฏิรูปที่ดิน ผู้ครอบครองที่ดินจะต้องมีหลักฐานการแจ้งการครอบครอง (ส.ค. 1), ใบแจ้งความประสงค์จะได้สิทธิในที่ดิน ตามมาตรา 27 ตรี แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน หรือมีใบจอง, ใบเหยียบย่ำ หรือมีหลักฐาน น.ค. 3, ก.ส.น. 5 ก่อนประกาศเป็นเขตปฏิรูปที่ดิน
• พื้นที่ที่มีความลาดชันโดยเฉลี่ยร้อยละ 35 ขึ้นไป ตามที่กำหนดไว้ในนโยบายป่าไม้ แห่งชาติ ผู้ครอบครองที่ดินจะต้องมีสิทธิครอบครองมาก่อน การบังคับใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน (ก่อน 1 ธันวาคม 2497) หรือมีหลักฐานแสดงว่าเป็นผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินโดยชอบด้วยกฎหมาย เช่น มีหลักฐานการแจ้งการครอบครอง (ส.ค. 1)

ความเป็นมาของการออกโฉนดที่ดิน

ความเป็นมาของการออกโฉนดที่ดิน

สมัยกรุงสุโขทัย 
งานที่ดินในประเทศไทย ปรากฏเริ่มแรกตั้งแต่สมัยกรุงสุโขทัยเป็นราชธานี ในรัชกาลของพ่อขุนรามคำแหง ซึ่งทรงดำเนิน รัฐประศาสโนบายส่งเสริมเศรษฐกิจเกี่ยวกับการทำประโยชน์ในที่ดิน เพื่อให้ได้พืชผลมาเป็นปัจจัยในการบริโภคและอุปโภคพอควรแก่ระดับการครองชีพในสมัยนั้น เมื่อราษฎรเข้าบุกเบิกหักร้างถางพงในที่ดินจนเพาะปลูกได้ผลได้ประโยชน์แล้วก็โปรดให้ที่ดินนั้น ๆ เป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ออกแรงออกทุนไป ดังปรากฏในหลักศิลาจารึกหลักที่ ๑ ว่า "ฯลฯ สร้างป่าหมากป่าพลูทั่วเมืองทุกแห่ง ป่าพร้าวก็หลายในเมืองนี้ ป่าคาง (ขนุน) ก็หลายในเมืองนี้ หมากม่วงก็หลายในเมืองนี้ หมากขามก็หลายในเมืองนี้ใครสร้างได้ไว้แก่มัน ฯลฯ"


สมัยกรุงศรีอยุธยา
ได้จัดแบ่งองค์การบริหารออกเป็นรูปจตุสดมภ์ คือ เวียง วัง คลัง นา ประจำอยู่ส่วนกลาง การจัดเรื่องที่ดินขึ้นอยู่แก่กรมนาในแผ่นดินสมเด็จพระรามาธิบดีที่ ๑ (พระเจ้าอู่ทอง) (พ.ศ. ๑๙๐๓) ตำแหน่งเสนาบดีกรมนามีชื่อเรียกว่า "ขุนเกษตราธิบดี"

• ในแผ่นดินสมเด็จพระบรมไตรโลกนาถ (พ.ศ. ๑๙๙๑) เรียกว่า "พระเกษตราธิบดี"
• ในแผ่นดินพระเจ้าปราสาททอง (พ.ศ. ๒๑๗๕) เรียกว่า "เจ้าพระยาพลเทพเสนาบดีศรีไชยนพรัตน์เกษตราธิบดี อภัยพิริยะปรากรมพาหุ" นามเจ้าพระยาพลเทพนี้ใช้อยู่จนถึงสมัยกรุงรัตนโกสินทร์
• ในสมัยนี้ มีกฎหมายลักษณะเบ็ดเสร็จซึ่งตราขึ้นใช้บังคับตั้งแต่แผ่นดินสมเด็จพระรามาธิบดีที่ ๑ (พระเจ้าอู่ทอง) บทที่ ๓๕, ๔๒ และ ๔๓ เป็นแม่บทสำหรับดำเนินการ โดยกำหนดให้มีการจัดที่ดินซึ่งยังรกร้างเป็นทำเลเปล่าให้ราษฎร เข้าก่นสร้างให้มีประโยชน์ขึ้น

สมัยกรุงรัตนโกสินทร์

สมัยรัชกาลที่ ๑ - ๒ 
งานที่ดินยังคงยึดหลักการตามกฎหมายลักษณะเบ็ดเสร็จ
สมัยรัชกาลที่ ๓
มีการออกหนังสือสำหรับที่บ้าน เพื่อระงับข้อพิพาทการรุกล้ำเขตกัน
สมัยรัชกาลที่ ๔
มีการประกาศขายฝากและจำนำที่สวน ที่นา และมีการออกตราแดง ในเขตจังหวัดกรุงเก่า (พระนครศรีอยุธยาอ่างทอง ลพบุรีสุพรรณบุรี) เป็นหลักฐานแสดงว่ามีผู้มีชื่อเป็นเจ้าของและใช้ในการเก็บภาษีที่นา

สมัยรัชกาลที่ ๕

• มีการออกหนังสือสำคัญชนิดต่างๆ เพิ่มขึ้นอีกหลายชนิด เช่น โฉนดสวน ใบตราจอง เพื่อประโยชน์ในการเก็บภาษีค่านา

• ต่อมามีปัญหาเรื่องกรรมสิทธิ์ที่ดินสู่ศาลบ่อยขึ้น เพราะหนังสือสำคัญที่เจ้าหน้าที่ผู้เก็บภาษีอากรออกให้เจ้าของที่ดินยึดถือไว้นั้นไม่อาจระงับข้อพิพาทโต้แย้งได้ เนื่องจากมีข้อความไม่กระจ่างว่าผู้ใดมีสิทธิอยู่ในที่ดินเพียงใดอย่างใด พระบาทสมเด็จ พระจุลจอมเกล้าเจ้าอยู่หัว ทรงประสบถึงความเดือดร้อนของราษฎรในกรณีดังกล่าว จึงได้ทรงพระกรุณาโปรดเกล้าฯให้กระทรวง เกษตรพาณิชยการจัดดำเนินงานเรื่องสิทธิในที่ดินให้รัดกุมขึ้น

• ต่อมากระทรวงเกษตรพาณิชยการยกเลิกไป ได้สถาปนากระทรวงเกษตราธิการขึ้นใหม่ โปรดเกล้าฯให้เจ้าพระยาเทเวศรวงศ์วิวัฒน์มาดำรงตำแหน่งเสนาบดี เมื่อวันที่ ๒ กันยายน ร.ศ. ๑๑๘ (พ.ศ.๒๔๔๒) และโปรดเกล้าฯให้พระยาประชาชีพบริบาล(ผึ่ง ชูโต) เป็นข้าหลวงเกษตร ออกไปดำเนินการออกโฉนดที่ดิน โดยให้อยู่ในบังคับบัญชาของเทศาภิบาลมณฑลกรุงเก่า

• ข้าหลวงเกษตรพร้อมด้วยเจ้าพนักงานกรมแผนที่ได้เริ่มออกเดินสำรวจเป็นครั้งแรกเมื่อวันที่ ๖ มิถุนายน ร.ศ. ๑๒๐ (พ.ศ. ๒๔๔๔) โดยโปรดเกล้าพระราชทานพระบรมราชานุญาตให้ผู้ที่ถือโฉนดที่ดิน เป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน โฉนดที่ดินฉบับแรก เป็นของพระบาทสมเด็จพระปรมินทรมหาจุฬาลงกรณ์ พระจุลจอมเกล้าเจ้าอยู่หัว ออกเมื่อวันที่ ๑ ตุลาคม ร.ศ. ๑๒๐ (พ.ศ.๒๔๔๔) ที่ตำบลบ้านแป้ง อำเภอพระราชวัง จังหวัดกรุงเก่า (พระนครศรีอยุธยา) เนื้อที่ 89-1-52 ไร่

• มีการออกโฉนดตราจอง เป็นหนังสือสำคัญสำหรับที่ดินที่ได้ทำประโยชน์แล้ว ปัจจุบันยังคงมีอยู่ในเขตมณฑลพิษณุโลก คือ จังหวัดพิษณุโลก พิจิตร อุตรดิตถ์ และสุโขทัย

• จัดตั้งหอทะเบียนที่ดินแห่งแรก คือหอทะเบียนมณฑลกรุงเก่า ที่สภาคารราชประยูร ในพระราชวังบางปะอิน เมื่อวันที่ ยี่สิบสาม เดือนหก รัตนโกสินทรศก ๑๒๐ ซึ่งตรงกับวันที่ ๒๓ กันยายน พ.ศ. ๒๔๔๔) และหลังจากได้มีการจัดตั้งหอทะเบียนขึ้นแล้ว ก็ได้มีการสถาปนากรมทะเบียนที่ดิน หรือกรมที่ดินปัจจุบันขึ้นในกระทรวงเกษตราธิการ เมื่อวันที่ สิบเจ็ด เดือนสิบเอ็ด รัตนโกสินทรศก ๑๒๐ ซึ่งตรงกับวันที่ ๑๗ กุมภาพันธ์ พ.ศ. ๒๔๔๔ (การนับวันเดือนปีของปฏิทินก่อนปี พ.ศ. ๒๔๘๓ ให้นับวันที่ ๑๓ เมษายน ของทุกปีเป็นวันขึ้นปีใหม่ ดังนั้นเดือนเมษายนจึงเป็นเดือนที่หนึ่งของปีปฏิทิน และเดือนมีนาคม จึงเป็นเดือนที่สิบสองของปีปฏิทิน จึงเห็นได้ว่าการจัดตั้งหอทะเบียนที่ดินนั้น ได้จัดตั้งขึ้นก่อนการจัดตั้งกรมที่ดิน)

• มีการออกพระราชบัญญัติออกโฉนดที่ดิน ร.ศ.๑๒๗ (พ.ศ.๒๔๕๑) ซึ่งได้รวบรวมการดำเนินการเรื่องที่ดินแต่ดั้งเดิมหลายฉบับไว้เป็นฉบับเดียว และถือเป็นมูลฐานของกฎหมายเกี่ยวกับการออกโฉนดที่ดินต่อมา และได้มีการแก้ไขเพิ่มเติมเป็นพระราชบัญญัติออกโฉนดที่ดินอีกหลายฉบับ ฉบับสุดท้ายคือพระราชบัญญัติออกโฉนดที่ดิน (ฉบับที่ ๖) พ.ศ. ๒๔๗๙ ซึ่งได้วิวัฒนาการ จนเป็นประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. ๒๔๙๗ ใช้บังคับเกี่ยวกับการออกโฉนดที่ดินและหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินต่าง ๆ สืบมาจนถึงปัจจุบัน ...

การขยายตัวของเมืองอย่างไร้ทิศทาง

การขยายตัวของเมืองอย่างไร้ทิศทาง

การขยายตัวของเมืองอย่างไร้ทิศทาง (Urban Sprawl) เป็นลักษณะของการเปลี่ยนแปลง ที่เกิดขึ้นมาจากการขยายตัวของเมือง ทำให้เกิดเป็นชุมชนบริเวณพื้นที่ชานเมือง (Suburban) ที่มีประชาชนเคลื่อนย้ายเข้าไปตั้งถิ่นฐาน เพิ่มมากขึ้น มีความเจริญทั้งทางด้านสาธารณูปโภค สาธารณูปการ สิ่งเหล่านี้เป็นตัวโน้มนำเข้าสู่กระบวนการกลายเป็นเมือง และทำให้เกิดการขยายตัวของเมืองอย่างไร้ทิศทาง

            พื้นที่ชานเมือง เป็นพื้นที่รอบๆ เมืองที่แต่เดิมมีประชากรอาศัยอยู่ร่วมกันหนาแน่น น้อยกว่าในเมือง แต่มากกว่าชนบท ประชากรในเมืองสามารถมาทำงาน ในเมืองแบบไปกลับได้ ถึงแม้ว่าเขตชานเมืองจะแยกการปกครองจากเขตเมือง แต่ก็ยังมีการพึ่งพาอาศัยระบบเศรษฐกิจจากเมืองอยู่ ก่อนที่ชานเมืองจะกลายมาเป็นเมือง (Urbanization) พื้นที่ของชานเมืองมีลักษณะเป็นพื้นที่โล่งว่าง บางแห่งเป็นพื้นที่เกษตรกรรม หรือพื้นที่สีเขียวของเมือง การที่พื้นที่บริเวณชานเมือง เป็นบริเวณที่สามารถรองรับการกระจายตัวของเมืองได้อย่างดีนั้นมีปัจจัยสนับสนุน ดังนี้

                        1.ปัจจัยทางด้านการคมนาคม ที่เชื่อมต่อระหว่างพื้นที่ชานเมืองกับตัวเมือง ทำให้เกิดความสะดวกรวดเร็วในการเดินทาง ทำให้ดึงดูดผู้คนที่มีรายได้ไปอาศัยอยู่มากขึ้น

                        2.ปัจจัยด้านที่อยู่อาศัย การออำไปจัดทำที่ดินหรือที่อยู่อาศัยบริเวณชานเมืองทำให้ประชาชนมีทางเลือกในการได้พื้นที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น และราคาพอสมควรที่จะทำให้ผู้มีรายได้ปานกลาง สามารถจัดหาที่พักอาศัยได้

                        3. ปัจจัยด้านที่ตั้ง การสร้างสถานที่ราชการ ศูนย์ราชการ มีส่วนช่วยให้เกิดแรงเหนี่ยวนำในการเกิดชุมชนได้รวดเร็ว เนื่องจากมีระบบโครงสร้างพื้นฐาน และบริการสาธารณะรองรับ ประกอบกับนโยบายสนับสนุนการพัฒนาพื้นที่จากรัฐบาล ที่สนับสนุนให้มีการก่อสร้างโรงงานอุตสาหกรรม บริเวณพื้นที่ชานเมืองเกิดเป็นย่านอุตสาหกรรม เกิดการจ้างงาน และเกิดเป็นแหล่งที่อยู่อาศัยบริเวณเขตอุตสาหกรรมตามมา

                        4.ปัจจัยด้านการลงทุนด้านที่อยู่อาศัย เมื่อบริเวณพื้นที่ชานเมืองมีระบบการคมนาคมที่สะดวกในการเดินทางเข้าสู่เมือง ทำให้เกิดการลงทุนด้านการจัดสร้างที่อยู่อาศัย การจัดสรรที่ดิน รวมถึงการจัดสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ เพื่อเป็นแรงจูงใจต่อความต้องการที่อยู่อาศัยของประชาชน

                        5.ปัจจัยด้านการเดินทางไปกลับ การเดินทางไปกลับระหว่างบ้านและที่ทำงาน (Commuter) โดยอาศัยผลจากความสะดวกรวดเร็ว ของการคมนาคมเข้ามาทำงานและอาศัยบริการต่างๆ ภายในเมือง และเดินทางกลับออกไปในตอนเย็น ทำให้เกิดการอพยพย้ายถิ่นฐานของประชาชน ไปอยู่ในเขตชานเมืองมากขึ้น

                                                                        ผลกระทบที่เกิดจากการขยายตัวของเมืองอย่างไร้ทิศทาง ต่อพื้นที่ชานเมืองทำให้พื้นที่เกษตรกรรมลดลง การขาดแคลนพื้นที่สีเขียวของเมืองใหญ่ เมื่อพื้นที่สีเขียวในเมืองลดลง ประชากรในเมืองจำเป็นต้องเดินทางไกลมากขึ้น และเสียค่าใช้จ่ายมากขึ้นในการเดินทางเข้าหาธรรมชาติ นอกจากนั้นยังส่งผลต่อการเสียสมดุล ของระบบนิเวศวิทยา โดยการขาดสัดส่วนที่เหมาะสมกัน ระหว่างสภาพแวดล้อมที่เป็นธรรมชาติ และสภาพแวดล้อมที่สร้างขึ้นโดยมนุษย์   นอกจากนั้นยังส่งผลต่อปัญหาสังคมอันเนื่องมาจาก การเปลี่ยนแปลงรูปแบบวิถีชีวิต การประกอบอาชีพของประชากรจากเกษตรกรรม มาสู่รูปแบบใหม่ การไร้ที่ดินทำกิน เป็นต้น

เมืองโตเดี่ยว

เมืองโตเดี่ยว

	เมืองโตเดี่ยว หรือ เอกนคร (Primate City) เป็นลักษณะเมืองที่สะท้อนถึงขนาด และลักษณะการกระจายของเมือง โดยการเปรียบเทียบขนาดของเมือง ที่มีอยู่ในประเทศนั้นๆ ว่ามีความแตกต่างกันทางด้านขนาดของเมืองมากน้อยเพียงใด โดยทั่วไปแล้วประเทศที่มีการพัฒนา และกระจายความเจริญอย่างทั่วถึงระบบเมืองภายในประเทศนั้น จะมีขนาดที่แตกต่างกันน้อยและได้สัดส่วนกัน แตกต่างกับประเทศที่ทุ่มเทการพัฒนา และสร้างความเจริญให้แก่เมืองเพียงเมืองเดียวเป็นพิเศษ เมืองนั้นจะมีขนาดใหญ่ และเจริญมากกว่าเมืองอื่นๆ มากหลายเท่าตัว  ลักษณะของความเป็นเอกนคร หรือ เมืองโตเดี่ยว ของระบบเมือง จะพบในประเทศที่มีประวัติความเป็นมาของเมืองสั้นๆ ภายในเวลาไม่นานนัก หรือเป็นประเทศขนาดเล็กที่มีประชากรหนาแน่น อัตราการเพิ่มของประชากรสูงมาก เป็นประเทศที่มีฐานะทางเศรษฐกิจไม่ค่อยดี เนื่องจากยังต้องประกอบกิจกรรมทางด้านปฐมภูมิเป็นส่วนใหญ่ หรือไม่ก็เคยตกอยู่ภายใต้อำนาจของมหาประเทศมาก่อน             การศึกษาขนาดของเมืองในประเทศ เป็นการศึกษาโดยการนำเอาจำนวนประชากร ของแต่ละเมืองมาเปรียบเทียบกัน และทำการเรียงลำดับขนาดของเมือง ตั้งแต่เมืองที่ใหญ่ที่สุดไปถึงเมืองที่เล็กที่สุด ซึ่งจะได้ประเภทของลำดับขนาดของเมืองออกเป็น  2 ประเภท คือ ประเทศที่มีการจัดลำดับแบบเอกนคร(PrimateCity) และประเทศที่มีการจัดลำดับแบบได้สัดส่วน (Rank Size Rule) ประเทศที่มีการจัดลำดับแบบเอกนคร หมายถึง เมื่อนำเมืองขนาดประชากรแตกต่างกันทั้งหมด มาเรียงลำดับกันจากใหญ่สุดไปหาเล็กที่สุด จะพบว่าเมืองที่มีขนาดใหญ่ที่สุด มีอยู่เพียงเมืองเดียว และเป็นเมืองที่มีขนาดใหญ่กว่าเมืองอันดับรองลงมาหลายเท่าตัว ส่วนเมืองที่มีขนาดรองลงมาส่วนใหญ่มีขนาดใกล้เคียงกัน จึงเรียกเมืองที่ใหญ่ที่สุดว่า เอกนคร หรือ เมืองโตเดี่ยว                                                 ประเทศไทยมีลำดับขนาดของเมืองเป็นแบบเอกนคร โดยมีกรุงเทพมหานครเป็นเอกนคร มีจังหวัดเชียงใหม่เป็นเมืองที่มีขนาดใหญ่เป็นอันดับที่ 2  ขณะเดียวกันกรุงเทพมหานคร ก็จัดเป็นมหานครแห่งหนึ่ง โดย National Geographic (2545) กล่าวว่า มหานคร(Metropolis) หมายถึง เมืองที่มีจำนวนประชากรมากกว่าสิบล้านคน โดยในปี ค.ศ.1995 โลกมีมหานครอยู่ 14 แห่ง และในปี ค.ศ.2015 โลกจะมีมหานครเพิ่มขึ้นเป็น 21 แห่ง  และลำดับของมหานครเหล่านี้จะเปลี่ยนไป โดยในขณะนี้มหานครที่ใหญ่ที่สุดในโลก  5 อันดับแรก คือ โตเกียว (ญี่ปุ่น)  แมกซิโกซิตี้ (เม็กซิโก)  เซาเปาลู (บราซิล)  นิวยอร์ก (สหรัฐอเมริกา)  และมุมไบ (อินเดีย)
	รูปที่ 3  เซาเปาลู ประเทศบราซิล มหานครอันดับสามของโลก

บทความที่ดิน

แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.๑)                    แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.๑) คือใบแจ้งการครอบครองที่ดินเป็นหลักฐานว่าผู้ครอบครองเป็นผู้แจ้งว่า ตนครอบครองที่ดินแปลงใดอยู่ (แต่ปัจจุบันไม่มีการแจ้ง ส.ค.๑ อีกแล้ว) ส.ค.๑ ไม่ใช่หนังสือแสดงสิทธิที่ดิน เพราะไม่ใช่หลักฐานที่ทางราชการออกให้เพียงแต่เป็นการแจ้งการครอบครองที่ดินของราษฎรเท่านั้น ดังนั้นตามกฎหมาย ที่ดินที่มี ส.ค.๑ จึงทำการโอนกันได้เพียงแต่แสดงเจตนาสละการครอบครองและไม่ยึดถือพร้อมส่งมอบให้ผู้รับโอนไปเท่านั้น ก็ถือว่าเป็นการโอนกันโดยชอบแล้ว ผู้มี ส.ค.๑ มีสิทธินำมาขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓ น.ส.๓ ก. หรือ น.ส.๓ ข) ได้ 2 กรณี คือ
                    กรณีที่ ๑ นำมาเป็นหลักฐานในการขอออกโฉนดที่ดินตามโครงการเดินสำรวจออกโฉนดที่ดินทั่วประเทศ กรณีนี้ทางราชการจะเป็นผู้ออกให้เป็นท้องที่ไป โดยจะมีการประกาศให้ทราบก่อนล่วงหน้า
                    กรณีที่ ๒ นำมาเป็นหลักฐานในการขอออกโฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓ น.ส.๓ ก. หรือ น.ส.๓ ข) เฉพาะราย คือกรณีที่เจ้าของที่ดินมีความประสงค์จะขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ก็ให้ไปยืนคำขอ ณ สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่เฉพาะการออกโฉนดที่ดินนี้ จะออกได้ในพื้นที่ที่ได้สร้างระวางแผนที่สำหรับออกโฉนดที่ดินไว้แล้วเท่านั้น

---

ใบจอง (น.ส. ๒)                   ใบจอง คือหนังสือที่ทางราชการออกให้เพื่อเป็นการแสดงความยินยอมให้ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินเป็นการชั่วคราว ซึ่งใบจองนี้จะออกให้แก่ราษฎรที่ทางราชการได้จัดที่ดินให้ทำกินตามประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งทางราชการจะมีประกาศเปิดโอกาสให้จับจองเป็นคราว ๆ ในแต่ละท้องที่และผู้ต้องการจับจองควรคอยฟังข่าวของทางราชการ

                     ผู้มีใบจองจะต้องเริ่มทำประโยชน์ในที่ดินให้แล้วเสร็จภายใน ๖ เดือนต้องทำประโยชน์ในที่ดินให้แล้วเสร็จภายใน ๓ ปี นับตั้งแต่วันที่ได้รับใบจองและจะต้องทำประโยชน์ให้ได้อย่างน้อยร้อยละ ๗๕ ของที่ดินที่จัดให้ ที่ดินที่มีใบจองนี้จะโอนให้แก่บุคคลอื่นไม่ได้ เว้นแต่จะตกทอดทางมรดก เมื่อทำประโยชน์ตามเงื่อนไขดังกล่าวแล้ว ก็มีสิทธินำใบจองนั้นมาขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓ น.ส.๓ ก. หรือ น.ส.๓ ข) หรือโฉนดที่ดินได้แต่หนังสือรับรองการทำประโยชน์หรือโฉนดที่ดินนั้นจะต้องตกอยู่ในบังคับห้ามโอนตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด

---

หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓  น.ส.๓ ก. และ น.ส.๓ ข)                    หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓ น.ส.๓ ก. และ น.ส.๓ ข) หมายความว่าหนังสือรับรองจากพนักงานเจ้าหน้าที่ว่าได้ทำประโยชน์ในที่ดินแล้ว
                    น.ส. ๓ ออกให้แก่ผู้ครอบครองที่ดินทั่ว ๆ ไป ในพื้นที่ที่ไม่มีระวาง มีลักษณะเป็นแผนที่รูปลอย ไม่มีการกำหนดตำแหน่งที่ดินแน่นอน หรือออกในท้องที่ที่ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ ซึ่งรัฐมนตรียังไม่ได้ประกาศยกเลิกอำนาจหน้าที่ในการปฏิบัติการตามประมวลกฎหมายที่ดินของหัวหน้าเขต นายอำเภอ หรือปลัดอำเภอผู้เป็นหัวหน้าประจำกิ่งอำเภอ (นายอำเภอท้องที่เป็นผู้ออก)
                    น.ส. ๓ ก. ออกในท้องที่ที่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ โดยมีการกำหนดตำแหน่งที่ดินในระวางรูปถ่ายทางอากาศ (นายอำเภอท้องที่เป็นผู้ออกให้)
                    น.ส. ๓ ข. ออกในท้องที่ที่ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ และรัฐมนตรีได้ประกาศยกเลิกอำนาจหน้าที่ในการปฏิบัติการตามประมวลกฎหมายที่ดินของหัวหน้าเขต นายอำเภอหรือปลัดอำเภอผู้เป็นหัวหน้าประจำกิ่งอำเภอแล้ว (เจ้าพนักงานที่ดิน เป็นผู้ออก)

---

ใบไต่สวน (น.ส. ๕)                    ใบไต่สวน คือหนังสือแสดงการสอบสวนเพื่อออกโฉนดที่ดินเป็นหนังสือแสดงให้ทราบว่าได้มีการสอบสวนสิทธิในที่ดินแล้ว สามารถจดทะเบียนตามประมวลกฎหมายที่ดินได้ ใบไต่สวนไม่ใช่หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ แต่สามารถจดทะเบียนโอนให้กันได้
                     ถ้าที่ดินมีใบไต่สวนและมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์แสดงว่าที่ดินนั้นนายอำเภอได้รับรองการทำประโยชน์แล้ว เมื่อจดทะเบียนโอนจะต้องจดทะเบียนในหนังสือรับรองการทำประโยชน์ก่อน แล้วจึงมาจดแจ้งหลังใบไต่สวน แต่ถ้าใบไต่สวนมีแบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค. ๑) หรือไม่มีหลักฐานที่ดินใด ๆ และเป็นที่ดินที่นายอำเภอยังไม่รับรองการทำประโยชน์ จะจดทะเบียนโอนกันไม่ได้ เว้นแต่เป็นการจดทะเบียนโอนมรดก

---

โฉนดที่ดิน                    โฉนดที่ดิน คือหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ซึ่งออกให้ตามประมวลกฎหมายที่ดินปัจจุบัน นอกจากนี้ยังรวมถึงโฉนดแผนที่ โฉนดตราจอง และตราจองที่ว่า "ได้ทำประโยชน์แล้ว" ซึ่งออกให้ตามกฎหมายเก่า แต่ก็ถือว่ามีกรรมสิทธิ์เช่นกัน
                    ผู้เป็นเจ้าของที่ดิน ถือว่ามีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นอย่างสมบูรณ์เช่น มีสิทธิใช้ประโยชน์จากที่ดิน มีสิทธิจำหน่าย มีสิทธิขัดขวางไม่ให้ผู้ใดเข้ามาเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินโดยมิชอบด้วยกฎหมาย

---

ประโยชน์ของโฉนดที่ดิน

• ทำให้ผู้ครอบครองที่ดินโดยชอบด้วยกฎหมาย ได้มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินยึดถือไว้เป็นหลักฐาน
• ทำให้เกิดความมั่นคงในหลักกรรมสิทธิ์แก่ผู้เป็นเจ้าของที่ดิน
• ใช้เป็นหลักฐานในการพิสูจน์สิทธิในที่ดินของตนทั้งต่อรัฐและในระหว่างเอกชนด้วยกัน
• ทำให้รู้ตำแหน่งแหล่งที่ตั้ง  ตลอดจนขอบเขตและจำนวนเนื้อที่ของที่ดินแต่ละแปลงได้ถูกต้อง
• ทำให้สามารถป้องกันการบุกรุกขยายเขตครอบครองเข้าไปในที่ดินของรัฐ ซึ่งเป็นที่รกร้างว่างเปล่า ที่สงวนหวงห้าม ที่สาธารณประโยชน์ และที่ดินที่ทางราชการได้กันไว้เป็นเขตป่าไม้
• ทำให้สามารถระงับการทะเลาะวิวาท การโต้แย้ง หรือแย่งสิทธิในที่ดินหรือการรุกล้ำแนวเขตที่ดินซึ่งกันและกัน
• ทำให้ปัจจัยพื้นฐานในการผลิตทางเศรษฐกิจ มีความมั่นคงและมีผลเป็นการลดต้นทุนการผลิตด้วย
• ทำให้เกิดความรักและความห่วงแหนที่ดินของตน มีแรงจูงใจที่จะปรับปรุงและพัฒนาที่ดินของตนให้เกิดประโยชน์สูงสุด
• ใช้เป็นหลักฐานแสดงทุนทรัพย์หรือหลักประกันในการขอสินเชื่อ และกู้ยืมเงินเพื่อนำมาใช้เป็นทุนในการเพิ่มกำลังการผลิตและรายได้เพื่อยกฐานะความเป็นอยู่ให้สูงขึ้น
• ใช้เป็นหลักทรัพย์ในการค้ำประกันบุคคลเข้าทำงาน  ประกันตัวผู้ต้องหาหรือจำเลยต่อพนักงานสอบสวน พนักงานอัยการ หรือศาล ฯลฯ
• การตรวจสอบหลักฐานสำหรับที่ดิน สำหรับที่ดินที่เป็นโฉนดกระทำได้โดยสะดวกรวดเร็วเป็นประโยชน์แก่บุคคลที่ประสงค์จะจำหน่าย จ่าย โอน เนื่องจากการโอนที่ดินที่มีโฉนดที่ดินไม่ต้องประกาศ เว้นแต่มรดก

การทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน หรือมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์

• การทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน เช่น การนำที่ดินไปซื้อขาย ยกให้ แลกเปลี่ยน จำนอง ขายฝาก ฯลฯ จะต้องนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่
• การทำนิติกรรมเกี่ยวกับทีดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓ น.ส.๓ ก.  น.ส.๓ ข) จะต้องนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินอำเภอที่ที่ดินตั้งอยู่ การทำนิติกรรมนั้น จึงจะมีผลตามกฎหมาย เว้นแต่ได้ยกเลิกอำนาจนายอำเภอเกี่ยวกับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม จะต้องไปจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดินที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่

---

คำเตือน                    เอกสารสำคัญทั้งหมดนี้แม้จะแสดงถึงการเป็นผู้มีสิทธิดีกว่าบุคคลอื่นแล้วก็ตาม ถ้าหากท่านปล่อยที่ดินให้เป็นที่รกร้างว่างเปล่าไม่ทำประโยชน์ในที่ดิน กล่าวคือ ถ้าเป็นที่ดินที่โฉนดที่ดิน ปล่อยทิ้งไว้นานเกิน 10 ปี และที่ดินมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ปล่อยทิ้งไว้นานเกิน ๕ ปีติดต่อกัน ที่ดินดังกล่าวจะต้องตกเป็นของรัฐตามกฎหมาย หรือถ้าหากปล่อยให้บุคคลอื่นครอบครองโดยสงบเปิดเผย โดยมีเจตนาเอาเป็นเจ้าของโดยท่านไม่เข้าขัดขวาง สำหรับที่ดินที่มีโฉนดที่ดินเป็นเวลา ๑๐ ปีติดต่อกันบุคคลที่เข้าครอบครองนั้นก็จะมีสิทธิไปดำเนินคดีทางศาล เพื่อให้ศาลมีคำสั่งให้บุคคลดังกล่าวได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นโดยการครอบครองได้ และที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓ น.ส.๓ ก.  น.ส.๓ ข) ใช้เวลาแย่งการครอบครองเพียง  ๑  ปีเท่านั้น ท่านก็จะเสียสิทธิ  ดังนั้นเมื่อที่ดินของท่านมีเอกสารสำคัญดังกล่าวอยู่แล้ว ก็ควรทำประโยชน์และดูแลรักษาให้เกิดประโยชน์สูงสุด ที่ดินก็จะเป็นของท่าน และเป็นมรดกที่มีค่าให้แก่ทายาทของท่านต่อไป

ที่มา  http://www.land.co.th/land-info-top-12.asp#lk2